經歷了長期“筑底”的房地產市場,終于迎來了價格信號的真正改善。
2月16日,國家統計局發布1月70個大中城市房價變化情況。數據顯示,今年1月,新建商品住宅價格環比上漲城市有36個,數量為近17個月以來的新高;二手住宅銷售價格環比上漲的城市有13個,為近6個月以來的新高。
其中,一線城市新房價格漲幅最大,二線城市次之,三線城市仍處于環比下降狀態,但降幅收窄。
價格信號是市場信心最直觀的體現。雖然房價尚未全面上漲,但這種變化足夠令人振奮。過去一年多來,各級監管部門出臺了多項穩樓市政策,力度和頻次都堪稱空前。期間,市場交易間或有所起色,但難以持續,房價則一直表現低迷。
如今,房地產市場終于實現量與價的同步回溫。今年1月,熱點城市新房的推盤、交易量明顯上漲,二手房的帶看指標、信心指數也有所改善。
多家機構預測,今年一季度市場會保持復蘇的勢頭,樓市“小陽春”可期。雖然對市場復蘇程度的預期不宜過高,但這種局面至少會在短期內為房價提供支撐。
熱點一二線城市領漲在本輪調整中,各類城市的房價表現都在改善,這也使得整體房價降幅出現收窄。
今年1月,一線城市新房價格環比由上月的持平轉為上漲0.2%,二手房價格由下降0.5%轉為上漲0.4%。二線城市新房價格環比由下降0.3%轉為上漲0.1%,二手房價格下降0.3%,降幅收窄0.1個百分點。三線城市新房價格環比下降0.1%,降幅收窄0.2個百分點,二手房價格下降0.4%,降幅持平。
貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示,1月房價整體跌幅收窄,上漲城市個數增多,這是市場底部修復的表現。市場修復有兩方面原因帶動,一是防疫政策優化,居民觀望情緒減弱;二是行業限制性調控政策優化、房貸利率降低,有助于降低購房成本、促進住房需求釋放。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉還指出,經過持續的房價下跌后,很多項目和房源的性價比凸顯,也是吸引購房者入市的重要原因。
2022年以來,各級監管部門出臺多項穩樓市政策,意在穩定市場信心、促進合理需求釋放。政策效果的疊加,使得當前的購房門檻降至歷史低位。
截至今年1月31日,貝殼研究院監測的103個城市中,首套利率低于4.1%的城市共30個。其中有4個城市的最低首套房貸利率達到3.7%,為當前商業貸款利率的最低水平。分析人士普遍認為,未來將有更多的城市房貸利率進入“3時代”。
其中,熱點一二線城市再度表現出韌性,并成為領漲者。新房方面,上海、合肥兩地的價格環比漲幅最高,為0.7%;二手房方面,北京漲幅最高,為0.9%。
從區域分布來看,上海、合肥、寧波等長三角城市,成都、長沙等區域中心城市的房價表現亮眼。
劉麗杰指出,這是由城市基本面帶動的,一線城市和核心二線城市的經濟、人口、產業等基本面較好,住房需求支撐性強,政策利好更易在這類城市產生效果。
市場繼續回溫1月房價明顯改善,實際上早有先兆。歲末年初,多個省市召開穩經濟工作會議及住建工作會議,把穩定房地產投資、提振住房消費納入新一年的經濟發展框架中,同時也為今年的房地產政策進行定調。在這些表態中,房地產的“支柱地位”再度被肯定。
經過去年緊鑼密鼓的政策落地后,穩樓市政策仍在繼續出臺。1月5日,央行發布《建立首套住房貸款利率政策動態調整機制》,賦予房價疲軟城市自主下調房貸利率的權限。同時,限購、限售、限貸等限制性措施也在加速退出。
這些舉措不僅能起到提振市場信心的作用,還可以進一步降低購房門檻,促進住房消費。
2023年1月,雖有春節假期因素的影響,樓市的表現仍然“可圈可點”。新房方面,在各項優惠措施下,部分三四線城市的返鄉置業仍有熱度,一些“促銷”力度較大的二線城市也表現較好;二手房市場的帶看、價格等指標也較為樂觀。
從更長的周期來看,房價的調整也不可避免。貝殼研究院指出,自2021年下半年以來,全國多地房價陸續進入調整期,至2022年末,市場成交縮量跌價較為充分,不少城市價格出清近尾聲,跌幅已自然收窄。從貝殼平臺業主端調價行為(景氣度)來看,代表消費預期的業主快速降價行為已在去年10-11月筑底。
該機構表示,根據景氣度拐點領先價格的規律,接下來房價預期企穩的可能性較高。
前期政策的累積效應也不可忽視。貝殼研究院表示,2022年多地陸續出臺了支持剛性和改善性住房需求的舉措,盡管政策效果持續性欠佳,但伴隨著市場量價筑底和預期修復,前期支持政策和當下各地的精準施策將發揮重要作用。
進入2月,市場回穩的態勢仍在繼續。21世紀經濟報道近期對北京、上海、蘇州、深圳等地的調研顯示,這些城市的新房和二手房市場均在2月繼續回溫。其中,蘇州的部分新房項目開始取消價格優惠。
機構也普遍預測,今年一季度市場會保持復蘇的勢頭,樓市“小陽春”可期,這將繼續為房價提供支撐。
但李宇嘉提醒,本輪需求釋放,多半是滯后和預期適度修復帶動的,成交結構以剛需和換房需求為主。這部分需求預計在上半年釋放殆盡,且對價格較為敏感,預計后續價格反彈的力度會比較小。他表示,后續樓市企穩還有待政策的進一步紓困和居民收入的修復,但這是一個較長的過程。整體來看,今年市場弱勢回升。